二手房怎么过户手续

从准备到完成，一步一解读

二手房交易是许多购房者的重要选择，但过户手续复杂，涉及多个环节和部门，本文将详细解析二手房过户的全过程，帮助您顺利完成交易,避免常见陷阱。

过户前的准备工作

1. 核验房产证和产权

   • 确认房产证是否真实有效，产权是否清晰（无抵押、无查封）。
   • 查看房产是否存在共有权人、租赁情况或户口问题。

2. 确认交易价格和税费

   • 交易价格需与市场价合理，避免因价格过低或过高引发税务问题。
   • 确定税费种类（契税、增值税、个人所得税等）,并估算总成本。

3. 准备必要材料

   • 卖方：身份证、房产证、户口本、婚姻证明（离婚证或未婚证明）、购房合同（如有）。
   • 买方：身份证、户口本、婚姻证明、限购证明（部分城市需提供）。
   • 其他：房屋评估报告（部分贷款或税费需用）、完税证明、水电煤缴费凭证等。

4. 查限购和贷款政策

   • 确认买方是否符合当地购房资格（限购城市）。
   • 若需贷款,提前与银行沟通贷款额度和利率。

过户流程详解

1. 签订买卖合同

   • 双方签订《房屋买卖合同》，明确房屋信息、价格、付款方式、过户时间等条款。
   • 建议请律师或中介审核合同,避免纠纷。

2. 缴税

   • 卖方需缴纳：增值税、个人所得税（满五年免征或差额征收）、印花税。
   • 买方需缴纳：契税（根据房屋面积和是否首套房计算）。
   • 税务部门出具《税收缴款书》,通常在过户前完成。

3. 办理过户登记

   • 预约过户：部分城市需提前预约不动产登记中心。
   • 提交材料：买卖双方共同到不动产登记中心提交材料，包括身份证、房产证、买卖合同、缴税凭证等。
   • 审核与登记：工作人员审核材料，无误后发放《不动产权证》（新产权证）。

4. 银行资金监管（如适用）

   若使用贷款或为保障资金安全，可选择资金监管服务，买方将首付款或部分款项存入监管账户,待过户完成后再解付。

5. 办理水电网过户

   过户完成后，及时办理水、电、燃气、物业等费用的过户手续,避免后续纠纷。

常见问题与避坑指南

1. 税费计算复杂？

   建议提前咨询专业机构或税务师,明确税费金额和缴纳时间。

2. 房屋存在抵押或查封？

   过户前务必核查房产状态，若存在抵押，需先解除抵押（卖方配合）。

3. 户口迁移问题

   部分城市要求卖方在过户后迁出户口,否则可能影响买方落户或贷款。

4. 交易价格偏低被追税？

   部分城市对交易价格有核定标准，若明显低于市场价,税务部门可能按评估价征税。

过户后的注意事项

1. 保留交易凭证

   保留买卖合同、缴税凭证、不动产权证等文件,以备后续使用。

2. 房屋交接

   过户完成后，双方进行房屋实物交接，并签署《房屋交接确认书》。

3. 物业费、水电费清算

   确认物业费、水电费等费用已结清,避免后续纠纷。